В разгоревшейся недавно полемике между вторым президентом Армении и нынешним премьером относительно плюсов и минусов строительства один важнейший вопрос остался без четкого ответа. А именно – почему объем строительства, после своего достижения своего пикового значения в 2008 году, затем сменился резким спадом?
Хотя этот спад хронологически совпал с мировым экономическим кризисом, было бы чересчур наивным думать, что последний повлиял на благосостояние обеспеченного класса. Парадокс, но факт: в ходе глобального коллапса во многих странах богатые еще более разбогатели, а бедные – еще более обеднели.
Вряд ли Армения в этом отношении явилась исключением. А то, что именно обеспеченный класс, в статистических отчетах фигурирующий как «население», являлся локомотивом строительного бума в республике, наглядно иллюстрирует нижеследующий график.
Доля «населения» в общем объеме строительства, составлявшая в начале исследуемого периода менее 22%, в 2008 году более чем утроилась, достигнув 70%. Затем рост сменился спадом, и этот показатель в 2011 году снизился до своего минимального значения в 14%.
В 2000 году за счет средств «населения» были сданы в эксплуатацию 408 новых жилых домов, в 2008 году –– 891 дом, в 2012 году – 586 домов (при анализе этих данных нужно учесть лаг времени между началом строительства и вводом в эксплуатацию).
Напомним, что в 2008 году был зафиксирован наименьший курс доллара в Армении для исследуемого периода - 305,97 драмов. Данная величина в 1,9 раза уступала показателю 2003 года, когда имелся наивысший уровень - 578,77 драмов. Для сотен тысяч семей, получающих внешние трансферты в долларах (а также евро и российских рублях, курс которых также заметно упал), период укрепления драма был довольно неблагоприятным. И наоборот, обладатели крупных капиталов в драмах получили уникальную возможность скупки «сверх дешевых» долларов.
Любопытно, что в течение того же 2008 года вклады населения в иностранной валюте (то есть практически в долларах) в эквиваленте увеличились на 23,6 млрд. драмов. При этом произошли структурные сдвиги: вклады до востребования сократились почти на 2,0 млрд. драмов, а срочные – возросли на 25,6 млрд. драмов. Вполне вероятно, что владельцы «долларовых» капиталов, хранимых дома, решили ослабление оной валюты хотя бы частично компенсировать банковскими процентами. Не исключался и другой путь страховки долларовых капиталов от обесценения.
Последовательное и неуклонное подорожание жилья (как в драмах, так и в долларах) привело к мнению о том, что недвижимость является наилучшим вариантом инвестирования денежного капитала. Таким образом, строительство роскошных особняков, смахивающих на дворцы в стиле Людовика XIV, могло преследовать сразу две цели.
С одной стороны, наши нувориши удовлетворяли свои потребности в престижном жилье, а с другой – вкладывали «лишние» деньги в «надежную» сферу. Для справки: в исследуемом периоде объем строительства за счет «населения» составил около $6,7 млрд. в эквиваленте. При этом почти $4,1 млрд. (или же свыше 61% от общей суммы) пришлось на 2006-2008 годы, то есть период наименьшего курса доллара.
Заметим, что за период с 2000 года по 2008 год индекс цен строительства возрос в 1,8 раза, а вот средняя рыночная цена 1 квадратного метра особняков, скажем, в Ереване, увеличилась заметно выше – в 6,1 раза. С учетом значительного ослабления доллара в этом периоде, цена особняков, выраженная в зелененьких, возросла больше, чем в драмах. Таким образом, денежный капитал, вложенный в жилищное строительство, окупался в кратных размерах. Вне сомнения, этот фактор во многом стимулировал процесс возведения домов «населением».
В марте 2009 года мы официально перешли к политике «плавающего курса», и доллар по отношению к драму несколько укрепился. Данный факт способствовал дальнейшему росту организованных сбережений «населения» в долларах. Несмотря на кратную разницу в годовых, по абсолютному приросту вклады в иностранной валюте намного опережали сбережения в драмах. В этом же году объем строительства заметно сократился. Определенный интерес представляет сравнение динамики курса доллара и объема строительства за счет средств «населения».
Имущий класс, успев обзавестись солидной недвижимостью, потерял интерес к жилищному строительству. Период тотального нерационального «потребления», то есть затрат этих денежных средств на возведение дорогостоящих особняков, сменился их накоплением, или же расходами на иные цели. Не оправдались и надежды строительных организаций на массовый сбыт жилищ в возведенных ими многоквартирных зданиях (яркий пример – Северный проспект столицы).
Социальный лифт у нас не работает, и контингент класса обеспеченных, в смысле потенциальных «строителей» собственных домов, не увеличивается. Как следует полагать, интегральное влияние всех указанных факторов во многом поспособствовало переходу этого сегмента строительства в фазу стагнации. Нынешнее строительство за счет средств «населения» - лишь слабая тень прошедшего бума.
Альберт Хачатрян, Новости Армении - NEWS.am